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第16回 不動産投資って?(3

 

 

・証券化投資(不動産投資信託)

マンションや商業ビルもしくはオフィスビル等の現物不動産を有価証券に変換させて少額化と流動性を確保した投資商品です。

代表的な商品として不動産投資信託(J-REIT)が挙げられます。
投資法人は投資家から集めた資金等でオフィスビルやショッピングセンター等を取得し、賃料収入等の運用益は配当として投資家に還元されます。

また、投資家には投資証券等が発行され、上場しているものであれば、証券取引所で株式と同じように売買が可能です。値動きも日々、新聞等で確認することができます。

 

 

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それでは、特徴について見ていきますと、収入源は小口化不動産投資と同じくインカムゲイン(賃料収入)が主流ですが、元本や分配金の保証はされていません。

 

ただし、他の分類と比較した場合、不動産投資信託は分散投資を可能にしました。このことは、不動産特有の個別性や地域性が薄らぎ、投資に伴うリスクを軽減させることが可能にしています。また、NISAの影響で一時期高騰していた価格も買いやすくなっており、比較的、少額で不動産の投資を可能にしました。

 

さらに、投資法人は、配当可能利益の90%超を支払うことにより、投資法人に対する法人税が免除される為、配当に対する高いインセンティブが働きやすいと言えますが、不動産投資信託は、多数かつ、バリエーションに富んだ不動産を所有しており、それが有効なものであるか否かが簡単に判断しにくい面があります。

 

 

・証券化不動産投資(会社型不動産投資信託)

 

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以上3つの分類を見てきましたが、皆さんどのように思われましたか?

不動産投資も時代の流れとともに移り変わりがあります。

 

最後に、第14回 不動産投資って?(1)にてお伝えした、「レバレッジ効果・逆レバレッジ効果の例」を記載して、本テーマを終了したいと思います。

 

 

レバレッジ効果の一例

不動産価格2,000万円(自己資金 500万円 借入金 1,500万円)

返済期間30年 金利3% 賃料収入 年間120万円(経費控除後)

 

・見た目の収入 120万円
・実質的な収入 120万円-75万円(返済金額)=45万円
・見た目の投資元本(自己資金+借入金)2,000万円・実質的な投資元本 500万円
・見た目の投資利回り 120万円÷2,000万円=6%
・物件価格から見た実質的な投資利回り 45万円÷2,000万円=2.25%
・実質的な投資元本から見た投資利回り 45万円÷500万円=9%(レバレッジ効果)
運用利回り6%>借入金利3%

 

 

逆レバレッジ効果の一例

不動産価格2,000万円(自己資金 500万円 借入金 1,500万円)

返済期間30年 金利10% 賃料収入 年間120万円(経費控除後)

 

・見た目の収入 120万円
・実質的な収入 120万円-160万円(返済金額)=▲40万円
・見た目の投資元本(自己資金+借入金)2,000万円・実質的な投資元本 500万円
・見た目の投資利回り 120万円÷2,000万円=6%
・物件価格から見た実質的な投資利回り▲40万円÷2,000万円=▲2%
・実質的な投資元本から見た投資利回り▲40万円÷500万円=▲8%(逆レバレッジ効果)
運用利回り6%<借入金利10%

 

 

 以上、次回に続く


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス 代表取締役
・ファイナンシャルプランナー(CFP資格認定者)
・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)
・共栄大学(学校法人共栄学園) 非常勤講師
・気学士

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。

㈱住まいと保険と資産管理、㈱ユナイテッドファイナンシャルプランナーズ、オフィス秀梨&コンサルティングネットワークス㈱  以上、3つのFP関連会社の設立に参画する。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、マイアドバイザーを運営。

数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。