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第20回 不動産投資のデメリット(2)

 

前回から、代表的な不動産投資 5つのデメリットについて見ています。

 

3. 大地震などの自然災害

 

とくにここ数年は非常に大きな災害~地震や噴火、水害などが多く発生しています。地震などの自然災害は何の前触れもなく突然襲ってきます。それは誰の責任でもありません。
しかし、その自然災害により投資用物件が滅失してしまう可能性は十分にあります。これも、不動産投資のどの分類にも共通して言えることです。
万が一、投資用物件が滅失した場合、今後、計画していた収益は得られません。また、物件には火災保険が掛けられていますが、地震による火災は火災保険の対象外です。さらに、地震保険に加入することになりますが、地震保険の補償には一定の制限が設けられており、全額が補償されるとは限りません。
また、特に不動産投資信託(証券化不動産投資)の場合には、支払われる配当金額が低下するとともに、価格(基準価格)も下落することが予想されます。
自然災害は、投資を行っていく上で、避けて通れないものですが、他の投資と比較した場合、自然災害における不動産投資の影響度は大きいように思われます。

 

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4. 金利上昇に弱い

 
一見、金利の上昇は不動産投資をする上において、メリットと考えがちです。金利の上昇=物価の上昇=家賃の上昇に繋がると考えるからです。
しかし、金利の上昇=借入金の利率の上昇となり、借入金の支払い総額は“すぐに”増加しますから、金利の上昇は不動産投資をする上ではデメリットとなります(固定金利の場合を除く)。預貯金とは逆の概念になります。
ここで、以前の不動産投資のメリットで「インフレに強い」を挙げましたが、違いを確認しておきましょう。インフレとは物価が上昇することを言いますが、金利が上昇したからといってすぐにインフレになるものではありません。また、賃料は、インフレ時には物価の上昇に応じて上がる傾向にありますが、インフレになっていった場合でも少なくとも賃料は、契約更新の時期になるまで値上げすることはできません。この“タイムラグ”が収益を圧迫する要因となります。
また、借入金の割合が高ければ高いほど金利上昇の影響を受けやすくなります。さらに、不動産投資信託も投資家から集めた資金の他に借入金によっても物件を購入していますので、同じことが言えます。借入金の比率が高ければ高いほどハイリスクハイリターンであることが言えます。
不動産投資では「借入金」との正しい付き合い方も身につけておく必要があります。

 

 

 
以上、次回に続く

 

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス 代表取締役
・ファイナンシャルプランナー(CFP資格認定者)
・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)
・法政大学 兼任講師
・気学士

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。

㈱住まいと保険と資産管理、㈱ユナイテッドファイナンシャルプランナーズ、オフィス秀梨&コンサルティングネットワークス㈱  以上、3つのFP関連会社の設立に参画する。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、マイアドバイザーを運営。

数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。