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第22回 投資計画をどうやって立てるか(1)

 

前回まで21回に掛けて 不動産投資のイロハについては終了します。
今回より数回掛けて、投資計画立て方などについてお伝えしていきます。

 

・投資計画を立てる前に

投資計画を立てる前に、これだけは押さえておいた方が良いと思われる項目を挙げておきます。
下記のことを押さえきれていない場合、投資計画そのものの信憑性が問われることにもなってしまいます。

 

◇不動産に関する法律(契約に関する法律、建築基準法、都市計画法等)
◇不動産に関する税制(購入時、保有時、売却時にかかる税金)
◇不動産投資の現状(どういった用途もしくはどのような形態が流行っているか等)
◇その他不動産投資に必要な知識(ローンの種類等)

 

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これらの制度や知識については、販売業者がほとんどのことを知っていますが、投資家自身も理解しておく必要があります。
なぜなら、投資を行うのは販売業者ではなく投資家あなた自身だからです。

 

・投資計画とはどのようなことをするの?

では、投資計画と一言で言っても、どのようなことを計画すればよいのでしょうか。
現物不動産投資をするにおいては、「建築計画」が基本となってきます。この立地条件にはどのような用途が適しているか、
どのような建物をどのような規模で建築するかなどを検討して建物の基本構想をまとめるものですが、建築を伴う不動産投資は億単位の資金が必要となってきますので、一般的ではありません。

 

 

一般的には、すでに建築されている物件を購入する場合(例.ワンルームマンション投資)が多いと思われます。
この場合、すでに建物は建築されていますので「建築計画」は不要ですが、その場合の投資計画は次のステップに移ることになり、
ここでは、主に2つのことが基本となってきます。

 

それは、「資金計画」と「収支計画」です。まず資金計画とは、文字通り資金についての計画です。
その不動産の運営が始まるまでの所要資金について、必要費用の総額とそれに伴う資金を準備する必要があります。
さらに運営している間もお金の出入りをあらかじめ把握し、資金をショートさせないように計画します。

収支計画とは、収入と維持などにかかる経費をあらかじめ予測するものです。詳しくは後述「収支予想をどうやって立てるか?」で説明しますが、
収入は賃借人から受け取る賃料が中心となってきます。
費用としては、管理費、税金、借入金の返済(元本、利息)、修繕積立金等があります。

 

他には「修繕計画」が挙げられます。定期的に修繕をすることは入居者確保の観点からは重要ですが、あまり頻繁に修繕をすると、
資金面や収支面を圧迫してしまう結果にもなりますが、給排水衛生設備関係は、耐用期間を引き伸ばして使用することはできず、期間が来れば必ず交換することになります。

 

投資計画は「資金計画」と「収支計画」という両輪が回転することによって、始めて投資計画が動き出します。

 

また、計画する期間ですが、まずは10年を目安にするとよいでしょう。
その後、15年後20年後と計画していくのがいいと思われますが、あまりにも長期になると計画のブレが生じますので、その点はご承知おきください。

 

次回に続く

 

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス 代表取締役
・ファイナンシャルプランナー(CFP資格認定者)
・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)
・法政大学 兼任講師
・気学士

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。

㈱住まいと保険と資産管理、㈱ユナイテッドファイナンシャルプランナーズ、オフィス秀梨&コンサルティングネットワークス㈱  以上、3つのFP関連会社の設立に参画する。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、マイアドバイザーを運営。

数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。