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第24回 投資計画をどうやって立てるか(3)

 

前々回より、投資計画立て方などについてお伝えしています。

 

・投資計画を立てるにあたってⅡ(物件を選定した場合…)

物件を選定した場合の投資計画は、当然、物件を選定する前より綿密な投資計画をすることになり、投資計画の完成が近づくにつれ、具体的なイメージも浮かび上がってきます。

 

ここでは、その物件の収支計画も重要ですが、その物件を購入または維持ができなければ何の意味もありませんので資金計画から先にお話していきます。資金計画は販売業者から提示されることが多いですが、ここで注意しておきたいことは、無理な返済計画になっていないかを客観的に判断することです。かなり前から、超がつくほどの低金利が続いていますが、借入金の金利がこれから先、数十年もの間、超低金利が続いたものと仮定して計算されていませんか?(固定金利の場合を除く)理屈上は成立するかもしれませんが、果たしてこのまま超低金利が続くと思われますか?

 

金利は生き物です。常識的に考えた場合、金利が上昇した場合のシミュレーションも必要です。金利によってどのくらい毎月の返済額及び返済総額が変わるのかを図でシミュレーションしましたので参考にしてください。

 

図 金利による毎月返済額及び返済総額シミュレーション

 

また、修繕計画についても販売業者から提示されますが、計画されている期間やそれにかかる費用が妥当であるかを判断してください。分かりにくい場合、販売業者に質問してみるのも一つの手でしょう。

 

例えば、平成25年度 国土交通省「マンション総合調査」によると、期修繕計画の計画期間ですが「26~30 年」が最も多く、計画期間の平均は 26.0 年であり、完成年次が新しくなるほど長くなる傾向にあります。

 

注意しなければならないものとして修繕積立金が挙げられます。修繕積立金とは、エントランス、外壁、エレベーター等の各部分を定期的にメンテナンスするため、長期修繕計画を立て、それに必要な資金を所有者全員で積み立てていくお金のことですが、毎月積み立てている金額が妥当な金額であるかは投資家が判断しなければなりません。

 

 

 

次回に続く

掲載日時:2017年5月1日

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス 代表取締役
・ファイナンシャルプランナー(CFP資格認定者)
・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)
・法政大学 兼任講師
・気学士

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。

㈱住まいと保険と資産管理、㈱ユナイテッドファイナンシャルプランナーズ、オフィス秀梨&コンサルティングネットワークス㈱  以上、3つのFP関連会社の設立に参画する。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、マイアドバイザーを運営。

数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。