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第25回 投資計画をどうやって立てるか(4)

 

前回の続きからお伝えします。

 

修繕積立金とは、エントランス、外壁、エレベーター等の各部分を定期的にメンテナンスするため、長期修繕計画を立て、それに必要な資金を所有者全員で積み立てていくお金のことですが、毎月積み立てている金額が妥当な金額であるかは投資家が判断しなければなりません。

 

平成25年度 国土交通省「マンション総合調査」によると、修繕積立金の算出根拠は、「長期修繕計画で算出された必要額」で、完成年次が新しくなるほど高くなる傾向にあり、段階的に修繕積立金を引き上げていく段階積み立て方式を採用しているマンションもあります。

 

ちなみに全マンションにおける戸当りの修繕積立金の平均額は11,800円でした(平成25年度 国土交通省「マンション総合調査」より)。ただし、修繕積立金は原則として、専有面積割合に応じて負担しますので、ワンルームマンションですと、1,000円~2,000円といった修繕積立金のところが多いようです。

 

また、販売業者から紹介された金融機関のみではなく、自ら出向いて必ず複数の金融機関を尋ねてみて、比較検討して下さい。時代の移り変わりが激しい昨今では、投下資金(借入金・自己資金)の回収期間は早いに越したことはありません。その為には、多少でも有利な条件で借りることが一つの条件となります。この時に、物件選定前に計画した資金計画も忘れずに考慮に入れてください。

 

最後に、物件にかかる費用ですが、総費用は物件の購入価格のみで考えるのではなく、各種税金及び手数料も含めて考慮することが必要です。詳細は後日、「どんな手数料がかかるのか?」で記載いたします。

 

すでに、賃貸物件を購入されている方は各種の税金及び手数料の費用が以外にかかるということをご存知かもしれません。マイホームの場合は各種税金には軽減措置がとられていますが、投資用不動産の場合、マイホームと比較すると軽減措置が少なくなるので、税負担が重くなりますので注意しましょう。

 

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投資計画は魔法の杖ではない

ここでは資金計画を中心にお話してきましたが、いくら綿密に投資計画を立てても、残念ですが、あくまで現時点での計画にすぎません。

 

その後の環境の変化により、投資計画の練り直しが必要になってくる場合もありますが、この投資計画が原点であることはいうまでもありません。また、投資計画を立てるのに相当な労力が必要となりますが、投資計画を立てるということは、不動産投資を成功させるための第一歩であり、実行した場合の労力はそれ以上であるということを念頭におきながら立ててください。

 

最後に、投資計画はあなた自身の為に立てるということをお忘れなく。

 

 

 

次回に続く

掲載日時:2017年5月15日

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス 代表取締役
・ファイナンシャルプランナー(CFP資格認定者)
・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)
・法政大学 兼任講師
・気学士

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。

㈱住まいと保険と資産管理、㈱ユナイテッドファイナンシャルプランナーズ、オフィス秀梨&コンサルティングネットワークス㈱  以上、3つのFP関連会社の設立に参画する。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、マイアドバイザーを運営。

数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。