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第27回 どんな儲け方があるか?(2)

 

前回より どんな儲け方があるのか? についてお伝えしています。

では、前回の続きから・・・

 

 

・現状ではキャピタルゲインは狙えない

次に、キャピタルゲインについて見ていきます。現物不動産投資におけるキャピタルゲインとは、不動産を売却することにより収益を得るものです。

 

バブル経済までであれば、不動産投資はキャピタルゲイン狙いを中心に行われていました。それは、右肩上がりの高度経済成長期においては、土地は必ず値上がりするものであるという「土地神話」たるものが存在していました。また、高度経済成長期は言い換えればインフレの時代でしたので、土地がインフレに強い商品である特徴を如何なく発揮していました。

 

 

しかし、バブル経済崩壊後、インフレからデフレの時代へと突入し、「土地神話」たるものは音を立てて崩れていきました。

また、そのことにより、土地神話による値上がり期待の陰に隠れていた様々なリスクが顕在化し、不動産はなかば絶対的であった投資対象としての優位性を失ってしまいました。

 

さらに、今日のデフレの時代においては、土地の価格は中々上がるものではないということは半ば常識になっています。

 

価格は需給バランスにより変化します。そういう意味では、三大都市圏でも主要なエリアの需要は旺盛なので、値上がりをするエリアも存在しています。

 

ただ、基本的に不動産投資においてキャピタルゲインは積極的には狙えません。様々な要因が絡み、不動産投資のプロでも難しい状況です。土地の価格の下落率は縮小&止まりつつありますが、地域により状況が異なり、例えば、空き家問題などによる価格の下落圧力は強いものがあります。

 

また、建物は新築物件でも入居者が入居したとたんに中古物件へと変わり、建物自体の価格が1~2割下落する場合もあります。建物自体、年数が経過するにつれ上昇することはありません。

 

 

 

 

最後に、不動産投資のインカムゲインとキャピタルゲインを見てみましたが、以上のことから不動産投資は、キャピタルゲインで一気に儲けるのではなく、インカムゲインでコツコツ儲ける投資方法が基本です。

 

インカムゲインが中心になった理由としましては、キャピタルゲインが狙えなくなったので、インカムゲインを狙うしかなくなってしまったという考え方も勿論できますが、土地の価格の下落に対し、家賃等の相場はそれほど下がっていないということから、インカムゲインの利回りが向上したため、比較的、安定しているといわれているインカムゲインを中心見据えるようになったという見方もできます。

 

このように時代が変われば、当然、その投資に対する考え方も変わっていきます。皆さん、時代の流れに取り残されないように注意しましょう。

 

 

次回に続く

掲載日時:2017年6月15日

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス 代表取締役
・ファイナンシャルプランナー(CFP資格認定者)
・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)
・法政大学 兼任講師
・気学士

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。

㈱住まいと保険と資産管理、㈱ユナイテッドファイナンシャルプランナーズ、オフィス秀梨&コンサルティングネットワークス㈱  以上、3つのFP関連会社の設立に参画する。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、マイアドバイザーを運営。

数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。