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第33回 新築物件か?中古物件か?競売か?(2)

 

前回から 新築物件か?中古物件か?競売か? についてお伝えしていました。

今回は2回目になります。

 

 

・それぞれ選ぶときのポイントは?

 

まず、新築物件を選ぶときのポイント

新築物件もやがて中古物件になっていくことになりますので、中古になっても入居者が集まるかどうかを見極めることが重要です。

 

選ぶときのポイントとしては・・・

 

  • 立地条件がよいこと

 

  • 設備、周辺の環境を含めて、自分も借りたみたい(住んでみたい)と思う物件であること

 

  • 分譲会社、開発業者がしっかりしていること

 

  • 管理体制がしっかりしていること…

 

以上の条件が揃っていないと、築年数があまり経過していない段階であれば、入居者は集まりますが、築年数が経過するにつれ、賃料の下落や空室率の上昇を招くことになります。

 

さらに、マンションの居住用の物件であれば、デザインの凝った物件も多数登場していますが、デザインにも一種の流行がありますのでそのあたりも気をつけましょう。

 

新築物件においては、特に物件の見極めも重要ですが、これからお付き合いをしていくことになる不動産販売業者や管理会社も信頼できるかどうか見極めることが最も重要です。

でなければ、不動産販売業者や管理会社にいいように扱われることになってしまいます。

 

 

 

次ぎに、中古物件(既存物件)を選ぶときのポイント

新築物件で取り上げたポイントにプラス中古物件特有の見極め方が必要です。

 

その一つに物件の価格が挙げられます。

中古物件は査定による価格が存在しますが、中古物件は新築物件以上に需要と供給のバランスや、売り手と買い手の間で納得のいく価格が販売価格になっている事が特徴です。そういった状況ですので、現在の市場の把握が必要です。

 

また、近隣の同じような物件の価格の動向も必要です。

このことは、今、検討している物件の価格が高いのか安いのかをおおまかに掴むことができます。周辺の物件よりあまりにも安い場合、「訳あり物件」と考えることができるでしょう。

 

次に物件の内容が挙げられます。築年数も重要ですが、バブル期までに建設された物件か、バブル期以後に建築された物件かにより建物、設備、管理などが極端に違ってきています。

また、それは今後の収益性にも関係してきます。

 

さらに、現状において入居者がいる場合、賃料や入居者(質と今後の契約更新の意思)に関しても調査できる範囲でしておく必要があります。

現在の入居者(テナント)が悪質で、オーナーが手に負えなくなったので手放したというケースもありえます。

 

 

 

 

 

 

 

次回に続く

掲載日時:2017年9月15日

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス 代表取締役
・ファイナンシャルプランナー(CFP資格認定者)
・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)
・法政大学 兼任講師
・気学士

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。

㈱住まいと保険と資産管理、㈱ユナイテッドファイナンシャルプランナーズ、オフィス秀梨&コンサルティングネットワークス㈱  以上、3つのFP関連会社の設立に参画する。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、マイアドバイザーを運営。

数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。