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第41回 不動産ローン(アパートローン)って、どういうものなの?(3)

 

不動産ローン(アパートローン)って、どういうものなの? というテーマでお届けしています。
今回は3回目です。
それでは始めましょう。

 

 

 

・融資判断の基準は?(2)

さらに、もう一つの判断基準として、借りる人の返済能力(年齢、収入、職業)が挙げられます。

居住用の不動産ならともかく、投資用の不動産であるのだから借りる人の返済能力は不要ではないかと思われる方もいらっしゃるとは思います。
しかし、万が一、計画通りに投資がいかなかった場合、その投資用不動産の運用益だけでは、返済が滞ってしまう場合も考えられます。そのような場合に備えて、融資する側は、借りる人の返済能力も基準の一つとします。

具体的には、収入は勿論のこと、他に利用しているローンの有無(住宅ローン)、投資用不動産の他に担保となる土地の有無‥を加味した上で判断します。
ですので、いくら良い物件を購入する場合でも、思った通りの金額の融資を受けることができるかは分かりません。

また、マンション一室のみの投資の場合、入居中か、もしくは空室中かで極端に収益が偏ってしまいますので(賃料収入が百かゼロの状況)、その分、借りる人の返済能力等、融資基準は、マンションの一棟に投資する場合より厳しくなります。

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しかし、全ての金融機関等が同じ敷居の高さで融資しているわけではありません。例えば、銀行よりノンバンクの方が敷居は低いといわれております。ただし、ノンバンクの金利は銀行よりも高めに設定されています。

ただし、一昔前であれば、横並びでしたが、金利自由化に伴い、同じ地方銀行という一つの括りであっても、銀行ごとによって力の入れ具合の差は広まりつつあります。また、その金融機関の方針が、融資基準にそのまま反映されるといっても過言ではありません。

もし、ある金融機関で断られた場合でも、違う金融機関では融資してくれる可能性もありますので、根気よく金融機関に打診することが必要です。

近年、2015年1月に相続税が増税され、折からの低金利の手伝って節税に効果のある賃貸アパートの建築がブームとなりました。融資水準も1980年代後半に発生した不動産バブル=主に土地や株式に連動した資産バブル時代の水準に達し、金融庁など行政サイドより、主に融資を増やしていた地方銀行に指導が入っています。

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この様に、単純な需給関係をベースとした経済状況だけではなく、行政の判断や対応などにより、金融機関の融資対応が激変するのは、資産バブル崩壊後の1990年代に訪れた「貸し剥がし」により実績があるので、注意が必要です。

 

 

次回に続く

掲載日時:2018年1月15日

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス 代表取締役
・ファイナンシャルプランナー(CFP資格認定者)
・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)
・法政大学 兼任講師
・気学士

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。

㈱住まいと保険と資産管理、㈱ユナイテッドファイナンシャルプランナーズ、オフィス秀梨&コンサルティングネットワークス㈱  以上、3つのFP関連会社の設立に参画する。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、マイアドバイザーを運営。

数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。