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第46回 収支予想をどうやって立てるか?(3)

 

 

収支予想をどうやって立てるか? というテーマでお届けしています。 今回は最終回になります。
それでは始めましょう。

・収支予想のポイントII(購入価格は適切か?)

収支予想では、今後の収支についてのみ視点が行きがちですが、今後の収支とともに、 今、購入しようとしている物件の価格は適切であるかを確認しておく必要があります。

「良い物件を安く手に入れる」ことは、不動産投資がうまくいく要素の一つですので、 今後の収支予想とともに重要です。

詳しい内容につきましては、後日のコラムで触れますが、購入価格の中に登記にかかる 費用や手数料、不動産販売業者の報酬や入居者募集費用は含まれていますか?

もし、含まれていないのであれば、実際の購入価格は高くなります。

その辺りの内容は、必ず購入される前に不動産販売業者に確認してください。さらに、 特に中古物件では、自分で計算した金額よりもよりもかなり安い場合、その物件は「訳あ り」と考えることができます。

例えば、入居者はいる状況であっても、その入居者が悪質な入居者で、オーナーが手に 負えなくなったため手放したといったようなことが考えられます。「安い」というだけで飛 びつくのは危険です。

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・ディスカウントキャッシュフロー(DCF法)とは?

近頃、ディスカウントキャッシュフローという聞き慣れない言葉を耳にする機会が増え ましたが、ディスカウントキャッシュフローとはどういうものでしょうか?

不動産投資は長期間に渡って行われるものです。 ですので、長期間になればなるほど物価は変動します。

例えば、同じ賃料収入の 100 万円でも、今年の 100 万円と 10 年後の 100 万円とでは、現 金の価値が異なってきます。このような時間的な価値を考慮して、つまり、将来の収益と 売却価格にこれらの物価変動を考慮に入れて価値を求めた方法をディスカウントキャッシ ュフローといいます。

考え方は以下の図でご確認ください。

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この方法は、収益を判断する上で、今後、広まっていくものと予想されます。

土地の価格が右肩上がりを続けていた時代であれば、キャピタルゲイン(売却益)狙い が基本でしたが、インカムゲイン(賃料収入)を基本に考える現在においては、売却益もしくは売却損を予想し、適正とされる投資収益率を算出することがうまくいく要素の一つ とされているからです。

以上、収支予想について見てきましたが、不動産投資において収支計画は重要ですがあ くまで現時点での予測に過ぎません。

ですので、途中で計画が変更になったりする場合もありますが、臨機応変に対応したい ものです。

 

 

以上、次回に続く

 

掲載日時:2018年4月2日

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス 代表取締役
・ファイナンシャルプランナー(CFP資格認定者)
・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)
・法政大学 兼任講師
・気学士

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。

㈱住まいと保険と資産管理、㈱ユナイテッドファイナンシャルプランナーズ、オフィス秀梨&コンサルティングネットワークス㈱  以上、3つのFP関連会社の設立に参画する。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、マイアドバイザーを運営。

数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。