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第51回目 マーケットから物件を判断する

 

前回は、「地図から分析する」というお話しをさせて頂きました。 今回はもう少し視点を高くして「マーケットから物件を判断する」というお話しをさせて頂きます。それでは始めましょう。

マーケットからターゲットを判断しよう

ここでは、これまでお伝えしてきたデータから最終的にどのようなマーケットをターゲ ットとして不動産投資を行うかについて考えます。

一言でいえば、需要がある地域において、最も多い需要に適した不動産を割安で購入す ることが、リスクを抑え、満足できる不動産運用になるということです。

例えば、若い独身世帯をターゲットと考えるなら、駅から近い都市部の物件と想定でき ます。物件の種類は、比較的見た目がよいワンルームから 1LDK までのマンションなら妥 当であると判断できるでしょう。

一方、ワンルームのアパートだとすれば、周辺に大学などがないと常に空室が発生しか ねない状況になることなども考えられます。

これらのことを判断するためには、やはりデータ分析が有効です。これまた、インター ネットで簡単に調べられます。昔のように不動産業者をたずねて回ったりする必要はなく、 今や簡単に不動産サイトにたどり着ける時代です。

複数の不動産サイトの賃貸物件情報を調べてみましょう。

市区町村別で検索できたり、沿線別で検索できたりで手間をかけずに需要と供給のバラ ンスを確認することができます。

前述のレインズなどに比べると情報の信頼性は劣るものの、分析する材料として利用す るのであれば、問題はないと考えられます。物件の数が少ない地域では、相場で賃貸物件 が供給されれば早く決まると推測できます。反面、物件数が多めであれば、供給過剰であ る可能性も推測できます。

また、これも現地を見てみれば、ある程度はわかってくるものです。周辺に賃貸住宅が どのくらいあるのか、空室になっているものはないだろうかなど、意識さえしていれば気 がつくものです。

●代表的な不動産検索サイト

at home(アットホーム)~アットホーム株式会社

SUUMO(スーモ)~株式会社リクルート住まいカンパニー

LIFULL HOME’S(ライフルホームズ)~株式会社 LIFULL

 

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住宅が運用不動産として適している理由

一口に不動産といってもいろいろなタイプがあります。賃貸物件には、事務所、店舗、 駐車場などもあります。しかし、運用するということについていえば、これらのものより も住宅のほうが需要は多いのです。すなわち、事業用の不動産は長期運用で考えた場合、 住宅よりもリスクが高いとも考えられます。

最近では、高利回りを謳った中古の貸事務所、貸店舗なども目にするようになりました。 表示されている数字に惑わされず、十分に注意しましょう。

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以上、次回に続く

 

 

 

掲載日時:2018年6月15日

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス 代表取締役
・ファイナンシャルプランナー(CFP資格認定者)
・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)
・法政大学 兼任講師
・気学士

東洋精糖(株)の不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。

㈱住まいと保険と資産管理、㈱ユナイテッドファイナンシャルプランナーズ、オフィス秀梨&コンサルティングネットワークス㈱  以上、3つのFP関連会社の設立に参画する。

現在、お客さまサイドに立ったシンの独立系実務家FPとして、そのネットワーク確立のため、マイアドバイザーを運営。

数少ない 金融商品販売を伴わない コンサルティング業務をメインとした 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。