前回は「宅建業者名簿からパートナーを選ぶ」ということで、不動産業者との付き合い 方について見ています。

今回は、「不動産会社と媒介契約を結ぶ」ことについてお話しをさせて頂きます。 それでは始めましょう。

売主は誰か?

「取引態様」といって不動産取引では取引形態が複数あります。ここでは、取引の形態に ついて説明していきますが、始めに1~3をご覧ください。

1 売主⇔買主

売主から直接、買い受ける場合で、売主は不動産業者である場合が多く、新築分譲マ ンションなどによく見られます。

2 売主→代理業者⇔仲介業者←買主(仲介業者を介さないケースもあり)

⑴同様、売主が不動産業者である場合が多く、新築物件も中古物件もあります。

3 売主→仲介業者⇔仲介業者←買主(一方の仲介業者を介さないケースもあり)

売主は、一般の人、不動産業者どちらの場合もあります。通常は、新築物件の場合、 売主は不動産業者となります。

 ※代理業者、仲介業者とも不動産業者です。

 注意したいのは、仲介業者を介して購入するケースです。

このケースでは、仲介手数料を支払う必要があります。その際、仲介業者は買主から購 入の依頼を受けている証である媒介契約(期間は3ヵ月以内)という契約を仲介業者と交 わします。

物件情報を提供している不動産会社が、売主である不動産業者か代理業者か仲介業者か は、広告に取引態様として記械されています。ただし、良い物件情報の出所がどの業者か らになるのかは規則や制度がないためまったくわかりません。

媒介契約の種類

媒介契約には、1社にのみ依頼する専任媒介、専任媒介よりさらに拘束力の強いもので ある専属専任媒介、複数業者に依頼する一般媒介に分かれます。

購入に関しては、情報の提供段階で事前に媒介契約を交わさない仲介業者も多いですが、 仮に専任媒介を交わした場合、1社からの情報でしか契約できないような状況にもなりか ねず、数社から多くの情報を検討することができなくなります。こんなナンセンスな状況 にならないようにしましょう。

一方、売却となると事情は少し変わってきます。不動産投資の最終地点を換金と考える なら、所有している運用不動産の売却という作業が出てきます。

ここで何年先かはわかりませんが、あなたが所有している運用不動産をイメージしてみ てください。売却はどうやって進めますか? できるだけ高く売りたいと考えるでしょう。 その場合、売却のプロである人に頼みたいと考えはしませんか? そのプロが仲介業者で す。前述のパターンでいえば3に該当するわけです。

媒介契約の種類をどれにするかは、あなた次第です。あちらこちらから、いろいろな異 なったアドバイスが欲しければ、複数社に依頼すればいいですし、信頼のおける1社のみ に全面的に頼みたいというのであれば、専任または専属専任媒介契約にするのもいいでし ょう。

注意すべきことは、それぞれの長所、短所を心得ておくことです。例えば、1社にのみ 売却依頼したその会社が、積極的な売却活動をしてくれない場合、換金できるチャンスを 見逃す可能性があるかもしれません。一方、複数社に依頼した場合、窓口は複数あるもの の専任媒介依頼者の物件を優先して宣伝広告し、後回しにされる危険性があるかもしれま せん。

売却段階では、複数の不動産会社に相談し、あなたが最も納得がいく方法で依頼すると いうことを覚えておきましょう。

以上、次回に続く