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第62回目 現地調査の仕方(1) 立地を調査する

 

前回は「完成在庫の場合の購入値段」ことについて 2 回に分けてお伝えしました。

 これで一連の 価格の見定め方について は終了しました。

今回から、基本的な不動産調査について、お伝えします。 今回は、まず、「立地」について話しをさせて頂きます。 それでは始めましょう。

不動産購入時の 3P

現物不動産投資を行う際の物件選択では3Pが重要だと言われています。

「プレイス(立地)」「プライス(価格)」「プラン(計画)」、これら3つのPに着目して 物件を選択しましょう。

 このなかでも、特に重要なのが「プレイス」です。

投資用不動産を検討する場合、多くの方がワンルームマンションを第一候補にするはず です。

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その理由は、ワンルームマンションはファミリータイプの分譲マンションに比べ「プラ イス」が安く、「プラン」に大きな差がない、つまり、3P のうちの 2 つの条件については 大きな選択ミスをする可能性が低いと言えるからです。

実際に、どの不動産会社でも似たり寄ったりのワンルームマンションが多いでしょう。 理由の 1 つは、投資用マンションの賃料から目標とする利回りを逆算して、購入価格を設 定しておかないと投資家としてはメリットが生まれないからです。

また、人口減少社会の中でも今後も増加が見込まれるお一人様世帯=単身者用の住宅は

ニーズが減りづらく、また、あまり奇抜なワンルームマンションを建築してしまうと却っ て想定される賃借人が限定されてしまうため、必然的に同じような「プライス」「プラン」 のマンションが多くなります。

ただ、今後は、他のマンションとの差別化のため、立地によりどんな世帯や年齢層が住 むか?などマーケティングを重視した投資用マンションも増えてくるでしょう。

居住ニーズを基準に検討しよう

 エリアをどう絞るか。とても難しい問題です。

個人的には、土地勘があるなどみなさん自身が知っていたり、万が一の際にも足を運べ たりするようなエリアが良いと思います。ただ、その立地に賃貸ニーズがなければ意味が ありません。

結論から言いますと、東京や大阪、名古屋などの大都市、また、地方圏であればそのエ リアの中核にあるような街で投資を検討すべきです。理由は簡単で、人の動きが頻繁にあ る=居住ニーズが多いエリアだからです。

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これらのデータは「住民基本台帳人口移動報告」や各市町村役場にある人口推移データ を活用すると確認できるでしょう。

人口の動きは、一般的に景気が良く地価が上昇しているときは地方に分散し、落ち着い てくると都市部に回帰するという繰り返しでした。事実、1990 年初頭のバブル時に都心か ら郊外に流出していた人口が 90 年代後半から 2000 年になり、都市部に回帰~流入してい きました。人口流入が多ければ、住宅の需要はまだまだ伸びる可能性があることから、都 市部でのワンルームマンション投資の人気は一定量あるわけです。

都市部以外で購入を検討する場合は、大型の商業施設や工業団地、大学などがある居住 ニーズが高いエリアを検討しましょう。ただ、大型の商業施設や工業団地、大学などの移 転により急激にニーズがなくなるケースもありますので、しっかりライフプランに基づく 投資期間を定め、対応しましょう。

 

 

以上、次回に続く

 

 

 

掲載日時:2018年12月1日

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス
・ファイナンシャルプランナー(CFP)

数少ない 商品販売を伴わない 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。