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第67回目 現地調査の仕方(7) コミュニティーについて

 

前回は、「建物、特に欠陥のあった場合」についてお伝えしました。 今回は、「管理の重要性」についてお話ししたいと思います。 それでは始めましょう。

「マンションは管理で買え!」

マンションを購入するにあたっては、既に行われている管理の状況あるいはこれからど のような管理が行われるのかをチェックする必要があります。

分譲マンションの場合、必ず管理組合という組織が形成され、管理組合が主体となって マンションの管理を行うことになっています。

具体的にはどんなことをしているのか?というと・・・ ☆ エントランスや廊下、階段、外壁などの清掃
☆ エレベーターなど設備の点検
☆ エントランスや廊下、階段などの電球等消耗品の交換 ☆ 大規模修繕工事の計画立案、施工

などです。

快適なマンションライフを送るにはどれも重要な内容と言えます。

これらの管理を怠ると、建物の汚れ、劣化が加速し、入居者は見た目も重視するでしょ うから、ひいては資産価値や賃料収入の下落につながりかねません。

なお、通常はマンション管理会社に管理業務を委託するのが一般的であることから、管 理会社の管理業務の状況をチェックすることが重要になってきます。

特に重要なのは、「大規模修繕」

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人間の身体は年とともに老化していきますが、マンションも全く同じです。 建設してから 10 年、20 年、30 年も経てば、あちこちガタがくるのは当然です。 しかし、日々健康に気を遣っている人と、そうでない人とは健康状態に差がでるのと同

様に、定期的に修繕を行っているマンションの劣化は最小限に食い止めることが可能です。

大規模修繕工事は劣化が深刻になる前に実施する必要があります。

壊れたら直す。これでは、バケツに空いた穴を塞いでいるだけであって、資産価値の保 全にはなりません。

さらに大規模修繕工事は計画的に実施する必要があります。「どの箇所を何年ごとに修繕 するか?」建物の使い方が一様でありませんので一概には言えませんが、過去の事例から 「修繕周期」(図表)を知ることは可能です。

例えば、屋根防水や外壁補修などは 10 年前後、給排水管の補修などは 15~20 年を目安 いに修繕が必要だといわれています。マンションを購入する際には、どのような大規模修 繕工事が予定されているか、「大規模修繕工事計画書」を必ずチェックしましょう。

 

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また、大規模修繕工事の費用はそのマンションの購入者=区分所有者が負担することに なります。

一般的に、購入時に一時金として数十万円を、その後毎月「修繕積立金」を管理組合に 支払い続けることになります。これらは、不動産投資を行うみなさんにとっては経費にあ たるものであり、収益を減らす要因になるものです。

ただ、計画的に支出することにより建物の価値を保存することができれば、最後に高く 売却することもできます。

また、一般的に計画的に大規模修繕工事を実施した方が、劣化の都度、修繕するよりも 費用を抑えることができます。

 

 

 

以上、次回に続く

 

 

 

 

 

掲載日時:2019年2月15日

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス
・ファイナンシャルプランナー(CFP)

数少ない 商品販売を伴わない 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。