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第81回目 契約書について(2)

 

お陰さまで、本コラムも 2014 年 9 月 1 日に連載を開始してから、丸 5 年になりました。これも読者のみなさんのお陰だと感じております。
ありがとうございます。

今後も 日成アドバンス「3分でサッとわかる不動産投資」をよろしくお願い致します。

さて、前回から、契約時に締結する 契約書 についてお伝えします。 それでは始めましょう。

・サブリース=家賃保証とは 賃貸マンションを貸して家賃を得ているマンションオーナーにとって、一番困るのは借り手が付かず家賃が入ってこないことです。この家賃保証を利用すれば、この心配が ありません。

誰が家賃を保証するのでしょうか? 一般的に売主あるいはその賃貸マンションを建設した不動産会社が、あなたの部屋を全て借上げる形で毎月の家賃を保証してくれます。家賃保証契約はあなたが賃貸人、不 動産会社が賃借人となって契約します。不動産会社はあなたから借上げた部屋を別の第 三者に又貸し(転貸)して、家賃をとることであなたへの支払いを行います。

不動産会社には何のメリットもないのでは?
ご心配なく。
不動産会社はあなたに支払う家賃に 1~2 割を上乗せして転貸しています。

上乗せした高い家賃では、誰も借りないのでは? 上乗せした家賃が相場の家賃で、あなたに支払われる家賃は相場より 1~2 割安い家賃に設定されているので、その心配は無用です。ただ、その分、あなたの収益が減ってし まうことには留意しなければいけません。

また、どの不動産会社でも家賃保証制度を提供しているわけではありません。あなた が、お付き合いする不動産会社でこのサービスがあるかどうか確認してください。

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・家賃保証制度のメリット、デメリット 安定した収益を求める投資家にとって、家賃保証制度はありがたい制度ですが、良いことばかりではありません。近年も家賃保証制度を巡ってトラブルになることも多く、 ニュースにもなっています。このサービスのメリットとデメリットをしっかりと確認し ておきましょう。

【メリット】
1 安定した家賃収入が見込まれる。
2 管理はすべて家賃保証した不動産会社が行ってくれるので手間がかからない。 3 居住者が家賃を滞納した場合でも、保証された家賃が支払われる。
4 居住者が家賃を滞納した場合、家賃の回収は家賃保証した不動産会社が行ってくれる。

【デメリット】
1 相場の家賃の 80~90%の額しか保証してくれない。
2 保証してくれる期間は通常 2~3 年程度。長期契約もあるが、期間途中で家賃改定されるケースもある。
3 家賃保証契約を更新した際、保証家賃の引下げを求められることが多い。
4 家賃保証した不動産会社が倒産した場合、居住者と直接賃貸借契約を締結しなければならない(条件が変更されるケースがほとんど)。
5 一般的に、賃貸借契約時にもらえる礼金や更新料は、家賃保証した不動産会社のものとなり、その分利回りが低下する。

(図1)サブリース=家賃保証制度の概要
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執筆者作成

 

 

以上、次回に続く

 

 

 

 

掲載日時:2019年9月15日

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス
・ファイナンシャルプランナー(CFP)

数少ない 商品販売を伴わない 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。