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第94回目 正しい管理の仕方(5)

 

賃貸管理の仕方について、お伝えしています。
今回で5回目。それでは始めましょう。

・収益の柱は毎月の家賃
不動産投資を行うにあたって毎月賃借人から入金される家賃は収益の源泉であり、毎月途切れることなく家賃を得ていかないと、当初の収益計画を達成することができなくなります。一番怖いのは、借り手がなかなか見つからず部屋を空にしておくことです。1年間借り手がいなかったら年間の利回りはゼロになってしまいます。家賃が入ってこなくても経費はかかりますから利回りはマイナスになります。これを「空室による損失」といいます。

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・対処法1~人気のある物件に投資しよう
以前、人気のあるエリアと周辺環境について解説しましたが、空室による損失の可能性を低減させるには、誰でも住みたがる物件選びが最も重要です。価格が安いからといって、誰も借りたがらない物件を購入しても、結局は借り手がつかず投資利回りがマイナスになってしまいます。物件選択に失敗すると取り返しがつきませんので、慎重の上にも慎重を期してください。

・対処法2~家賃保証制度
サブリース=家賃保証制度を利用すれば、マンションを分譲・建設した会社が一定期間あなたの部屋を全て借上げてくれるので空室が発生しません。マンションのオーナーには毎月決った額の家賃が入金されるので、収益の計画が立てやすくなるメリットもあります。
ただし、家賃が保証されるのはその期間中だけですから、期間が満了した場合家賃保証契約を更新する必要があります。通常、更新時には保証する家賃の額について見直しが行われ、例外なく従前の保証額より低くなることに注意してください。

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・対処法3~家賃の引下げ
いろいろな不動産会社に入居者の斡旋を頼んでも、どうしても借り手が見つからないケースでは家賃の引下げを検討する必要があります。家賃の引下げは投資利回りの低下につながるため、できれば避けたいところですが、空室状態のまま全く家賃が入らないよりは、引き下げて家賃を得る方が現実的と考えられます。
では、いくらまで引き下げればよいのか。入居者の斡旋を依頼した不動産会社がアドバイスしてくれるはずですが、自分でも調査してみましょう。地元の不動産業者の店頭に貼ってある賃貸マンションのチラシ、住宅情報誌を見て自分のマンションと同一エリアで築年数、広さ、間取りが同程度のものの家賃を調べることでおおよその相場がつかめるはずです。

以上、次回に続く

 

 

 

 

 

 

掲載日時:2020年4月1日

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス
・ファイナンシャルプランナー(CFP)

数少ない 商品販売を伴わない 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。