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第96回目 透明で清く正しい管理の仕方(7)

 

賃貸管理の仕方について、お伝えしています。
今回で7回目。
今回は、賃料の下落に対する対処法についてお伝えします。
それでは始めましょう。

・賃料下落の要因
数回前のコラムで、賃料の下落は空室リスクと密接な関係にある事をお伝えしました。そして、空室が発生するのは、物件の人気のなさに原因がありました。たとえば、エリア(最寄駅からの利便性など)や間取りの選択にミスがあり、人気のない物件を購入してしまった場合、思うように借り手を見つけることができませんでした。
賃料の下落についても、同じようなことが当てはまります。人気のない物件で時間をかけずに借り手を見つけるには、賃料を下げるしかなく、このリスクを低減させるには、空室リスクと同様、借り手のニーズにあった物件を選択することが重要となります。
また、物件選択がうまくいったとしても、同じエリアでより魅力の高い物件が供給されれば、相対評価で劣ってしまい、需要以上に物件が供給去れば家賃相場そのものが下落していきます。

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これらの他にも、時の経過に伴って建物や設備の老朽化すれば、以前の高い家賃を得ることは難しくなります。
賃貸中に賃借人から家賃の減額請求を受けることも考えられます。賃料相場の下落には対処方法はありませんが、建物や設備の劣化をくいとめ、賃料下落のスピードを緩やかにすることは可能です。

・定期借家契約って?
定期借家契約という賃貸借の契約があります。
定期借家契約では、契約した契約期間内は、原則として賃借人の契約解除を認めず、契約期間が終了しても契約の更新がありません。したがって、契約期間内は空室リスクを回避できます。また、出て行ってもらいたい賃借人は契約期間終了により退去させることができます。

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定期借家契約で賃料の改定に関する特約を設けた場合には、賃貸期間中に賃料の減額を請求されることはありません。例えば、「契約期間中、賃料は一切増減変更しないものとする」と特約を付けておけば、賃料改定の請求はできないことになります。
つまり、定期借家契約では、毎月家賃収入を確実に見込めるといったメリットがあるのです。ただし、契約するには注意する必要があります。

以上、次回に続く

 

 

 

 

 

 

掲載日時:2020年5月1日

 


佐藤 益弘 氏プロフィール

株式会社優益FPオフィス
・ファイナンシャルプランナー(CFP)

数少ない 商品販売を伴わない 「お客様サイドのFP」「教科書通り のFP」として活動中。